Sostituzione mutuo e liquidità
Con il Decreto Bersani del 2007 sono state regolamentate le operazioni di sostituzione dei mutui stipulati per l’acquisto della prima casa. In particolare, è stato finalmente reso a costo zero il passaggio di un mutuo esistente da una banca ad un’altra, liberando il richiedente da qualsiasi costo accessorio collegato a questa operazione: notaio, istruttorie, perizie, ecc. Questa prassi deve obbligatoriamente essere applicata da tutte le banche. Con la sostituzione del mutuo è possibile richiedere un mutuo di importo più elevato che consenta, per esempio, di abbassare la rata oppure di mantenere la stessa rata ma avendo a disposizione una cifra da poter spendere per esempio per i lavori di ristrutturazione.
Sostituzione con tasso fisso
Dopo un primo periodo di rodaggio in cui le banche hanno tardato a recepire le direttive, è finalmente operativa questa grande novità nel settore dei mutui prima casa: con l’obiettivo di aumentare la concorrenza tra gli istituti bancari e per evitare di lasciare che soggetti che avevano ottenuto un mutuo in periodi poco convenienti fossero per sempre legati a tali condizioni svantaggiose, il ministro Bersani è riuscito a fare in modo che il soggetto titolare di un mutuo per la prima casa fosse libero nello scegliere la Banca erogante anche se il mutuo era già stato stipulato. Se titolari di un mutuo prima casa, quindi, oggi è possibile rivolgersi alla Banca che si preferisce e chiedere un preventivo per la sostituzione del proprio mutuo: sia per l’effetto della maggiore concorrenza sia per l’attuale andamento dei mercati sarà molto probabile riuscire ad ottenere un mutuo a condizioni migliori rispetto a quanto stipulato, a patto che venga rifinanziato esattamente il debito residuo. In questo caso si otterrà effettivamente la surroga (o rinegoziazione). Un mutuo a tasso variabile può essere sostituito con uno a tasso fisso e viceversa, oppure con formule più innovative, come il tetto massimo (cap) o la rata costante.
Stessa banca o nuova banca?
Se invece si pensa di chiedere una somma superiore a quella del capitale residuo si dovrà necessariamente procedere con una nuova pratica, perdendo potenzialmente (ma non necessariamente) i benefici del Decreto Bersani. La sostituzione del mutuo può essere fatta con la stessa banca con la quale si ha in essere il mutuo attuale, anche se questa modalità non è prevista dal decreto e quindi non è obbligatoria. Diversamente, ci si può rivolgere ad un altro istituto, come ad esempio BNL, Banca Intesa, Mutuo Arancio, MPS, Unicredit.
